Ａが所有する甲建物（以下「甲」という。）につき、Ｂのために抵当権が設定されて抵当権設定登記が行われた後、Ｃのために賃借権が設定され、Ｃは使用収益を開始した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定および判例に照らし、妥当なものはどれか。
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解説
💡 賃料債権の物上代位は債権譲渡の後でも差押えで優先する。転貸賃料は原則不可。妨害排除は妨害目的と優先弁済の困難が要件で、自己への明渡しはさらに所有者の管理が期待できない場合に限る。
抵当権設定登記の後に設定された建物賃借権について、抵当権に基づく妨害排除、買受人への明渡し、賃料債権への物上代位（債権譲渡・転貸賃料との関係）を問う問題である。
肢1 妥当でない 賃借権が抵当権者に対抗できないことだけでは、抵当権に基づいて明渡しを求めることはできない。判例（最判平成17年3月10日）が妨害排除を認めたのは、抵当権の実行を妨害する目的があり、占有によって交換価値の実現が妨げられ優先弁済が困難となる状態がある場合である。「直ちに」できるとする点が誤り。
肢2 妥当でない 抵当権に対抗できない賃貸借でも、競売手続の開始前から建物を使用収益している者は、買受人の買受けの時から6か月間は建物を引き渡さなくてよい（民法第395条第1項第1号）。Ｄは直ちには明渡しを求められない。
肢3 妥当 抵当権者は、目的物の賃料に物上代位でき、払渡しの前に差押えをすればよい（民法第372条、第304条第1項）。判例（最判平成10年1月30日）は、賃料債権が譲渡され対抗要件が備わった後でも、抵当権者は自ら差し押さえて物上代位できるとした。抵当権の効力は登記で公示されており、債権譲渡は「払渡し又は引渡し」に当たらないからである。ＣがまだＥに払っていない以上、Ｃは差押えをしたＢの請求を拒めない。
肢4 妥当でない 前掲の最判平成17年3月10日は、抵当権者が直接自己への明渡しを求められるのは、所有者が抵当不動産を適切に維持管理することが期待できない場合だとした。Ａに適切な維持管理が期待できるなら、Ｂは自己への明渡しまでは求められない。
肢5 妥当でない 判例（最決平成12年4月14日）は、抵当不動産の賃借人は被担保債権の履行について物的責任を負う者ではないから、賃借人を所有者と同視できる場合を除き、転貸賃料債権には物上代位できないとした。特段の事情がない限り行使できるとする点で原則と例外が逆である。
正解は 3 です。