抵当権の効力に関する次の記述のうち、民法の規定および判例に照らし、妥当なものはどれか。
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解説
💡 物上代位は買戻代金・賃料には可、転貸賃料は原則不可。利息・損害金の優先は最後の2年分まで。
抵当権の効力が及ぶ範囲（従物・借地権）、物上代位の対象（買戻代金・転貸賃料）、被担保債権の範囲を問う問題。
肢1 妥当でない 判例は、抵当権設定当時の従物にも抵当権の効力が及び、抵当権の設定登記によって従物についても第三者に対抗できるとした（最判昭和44年3月28日）。従物について別に対抗要件を備える必要はない。根拠は民法第87条第2項・第370条。
肢2 妥当でない 借地上の建物に設定した抵当権の効力は、建物の従たる権利である借地権にも及ぶ（最判昭和40年5月4日）。特段の合意がなければ及ばないとする点が逆である。
肢3 妥当 判例は、買戻権の行使により買主が受ける買戻代金は目的不動産の価値が形を変えたものであり、抵当権者はこれに物上代位できるとした（最判平成11年11月30日）。根拠は民法第372条・第304条。
肢4 妥当でない 判例は、抵当不動産の賃借人は抵当不動産で被担保債権を負担する者ではないから、原則として転貸賃料債権には物上代位できないとした（最決平成12年4月14日）。賃借人を所有者と同視できる場合だけが例外である。
肢5 妥当でない 利息や遅延損害金について抵当権を行使できるのは、原則として満期となった最後の2年分（通算して2年分）に限られる。後順位の担保権者などを守るための制限である。根拠は民法第375条第1項・第2項。
正解は 3 です。